Vilka nya regler gäller för BRF:er under 2026?
För bostadsrättsföreningar finns det ett antal nya regler som är viktiga att ha koll på under året. Årsredovisningen ska för första gången lämnas in till Bolagsverket, obligatoriska nyckeltal synliggörs och parkerings- och garageplatser blir momspliktiga. Det är också hög tid att redan nu förbereda inför årsredovisningen som upprättas 2027, eftersom BRF:er måste övergå till K3-regelverket. I artikeln sammanfattar vi vad som förändras och vad det innebär i praktiken för bostadsrättsföreningar.
Årsredovisningen ska lämnas in till Bolagsverket
Nytt för 2026 är att bostadsrättsföreningar ska skicka in årsredovisningen till Bolagsverket. Det fastställdes i årsredovisningslagen under 2024 och trädde i kraft i januari 2025, och gäller för räkenskapsår som inleds 2025-01-01 eller senare.
Alla BRF:er har tidigare haft skyldighet att upprätta en årsredovisning, men det är endast större föreningar som haft skyldighet att skicka in den till bolagsverket. Syftet med de nya bestämmelserna är att öka insynen i föreningarnas ekonomi, och samtidigt får Bolagsverket bättre förutsättningar att motverka brottslighet.
Det som ska skickas in är: en bestyrkt kopia av årsredovisning med förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och noter, revisionsberättelse samt fastställelseintyg i original.
Handlingarna ska skickas in senast en månad efter det att resultaträkningen och balansräkningen fastställdes på ordinarie föreningsstämma, som ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Om årsredovisningen inte skickas in i tid leder det till förseningsavgifter. I förlängningen kan det också leda till likvidation och, i vissa fall, personligt betalningsansvar för styrelseledamöter. Dessutom kan det leda till åtal för bokföringsbrott för styrelsemedlemmarna om inte en korrekt årsredovisning lämnas in i tid.
Inkludera viktiga nyckeltal i årsredovisningen
Från räkenskapsår 2023 är det ett lagkrav att BRF:er ska inkludera nya nyckeltal i årsredovisningen, samt att upprätta en kassaflödesanalys. Nyckeltalens funktion är att ge medlemmar och köpare mer jämförbar information och en tydligare bild av föreningens ekonomi. Nyckeltalen ska presenteras i flerårsöversikten som är en del av förvaltningsberättelsen i årsredovisningen.
Nyckeltalen är:
- Räntekänslighet
- Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt
- Skuldsättning per kvm (totalyta)
- Skuldsättning per kvm (upplåten med bostadsrätt)
- Sparande per kvm
- Energikostnad per kvm
- Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
Det är viktigt att se över att nyckeltalen finns inkluderade i årsredovisningen och att flerårsöversikten är korrekt i samband med att årsredovisningen nu ska bli en offentlig handling.
Parkeringsplatser och garageplatser blir momspliktiga
Från och med 1: a oktober i år gäller nya regler för moms på parkeringsplatser och garageplatser i anslutning till bostadsrättsföreningar. Tidigare har föreningarna inte behövt redovisa moms för uthyrning av platserna, eftersom de ansågs vara underordnad den momsbefriade bostadsupplåtelsen. Nu ser Skatteverket på dessa upplåtelser som separata, med olika momshantering, vilket innebär att BRF:er med största sannolikhet behöver redovisa utgående moms på avgiften.
Inför regeländringen bör föreningen kartlägga sina parkeringsplatser och avtal, och se över om hyror behöver justeras. Föreningen måste också anmäla till Skatteverket att man bedriver momspliktig verksamhet. Viss del av den ingående momsen som föreningen betalar till sina leverantörer kan i och med detta eventuellt bli avdragsgill.
Uppdatering 2026-03-24
Den 23 mars meddelade Skatteverket att omställningstiden för moms på parkeringsplatser förlängs till den 1 april 2027. Bakgrunden är att regeringen har tillsatt en utredning som ska se över möjligheterna att ändra lagstiftningen, i syfte att undvika ökade kostnader för hushållen.
K3 aktuellt redan nu
Förra året beslutade Bokföringsnämnden att alla bolagsformer som äger en fastighet ska redovisa enligt K3 från och med 2026. Det innebär att bostadsrättsföreningar som idag tillämpar K2 ska övergå till K3 och gäller för räkenskapsår som börjar från 2026-01-01 eller senare. Även nystartade föreningar som inlett sin verksamhet från 2025-07-01 och senare, och har förlängt räkenskapsår ska också redovisa enligt K3.
Det är alltså i årsredovisningen som upprättas under 2027 som K3 behöver tillämpas, men det är klokt att redan nu se över vad övergången innebär i praktiken. En av de största skillnaderna mellan K2 och K3 är kravet på komponentindelning av fastigheten, vilket påverkar hur avskrivningar ska göras. I Bokföringsnämndens K3-regelverk (BFNAR 2012:1) finns det ett nytt kapitel, Kapitel 38 - “Särskilda regler för bostadsrättsföreningar”, som tydliggör hur regelverket ska tillämpas av BRF:er.
Behöver ni stöd i övergången till K3 eller med upprättandet av årsredovisningen?
Vi på ECIT har god erfarenhet av redovisning för bostadsrättsföreningar och hjälper er att säkerställa att regelverket tillämpas korrekt. Oavsett om ni behöver stöd i delar av redovisningen eller önskar ett helhetsansvar så anpassar vi upplägget efter föreningens behov.
Om ni behöver ha en lekmannarevisor för att upprätta den obligatoriska revisionsberättelsen kan vi även bistå med denna tjänst, förutsatt att vi inte hjälper er med andra ekonomiska tjänster redan. Kontakta oss gärna!
